Condomini e rifacimento balconi: quando è obbligatorio pagare?

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Ci ha contattato il signor Piero da Salandra (Mt), ponendo al nostro esperto la seguente domanda.

Salve sono Piero da Salandra, vivo in un condominio composto da 8 unità. La settimana scorsa durante l’assemblea ordinaria condominiale è stato approvato, con una maggioranza di sei condòmini per un totale di 514 millesimi (e due assenti, per 85 millesimi), il rifacimento dei balconi aggettanti nella loro interezza. La motivazione è da ricercare nelle continue infiltrazioni, infatti nel caso specifico tre balconi sono stati definiti pericolanti. L’amministratore mi ha detto che sono obbligata a partecipare alle spese e devo anche effettuare dei lavori sul pavimento del mio balcone per averlo uniforme a quelli che verranno completamente ricostruiti. Devo obbligatoriamente pagare?

LA RISPOSTA DELL’ESPERTO

Gentilissimo signor Piero,
al fine di risolvere la questione da Lei prospettata è bene effettuare preliminarmente la distinzione tra balconi aggettanti e incassati. I balconi aggettanti sono quelli che sporgono dal muro perimetrale dell’edificio, da cui il proprietario può affacciarsi ed esercitare il diritto di veduta. I balconi incassati invece non sporgono dal muro, anzi rientrano rispetto alla facciata stessa e sono aperti su un lato solo.

Nel condominio esistono parti comuni (cortile, ascensore, lastrico solare, ecc.) e parti che appartengono ad un solo condomino. La distinzione determina le spese di manutenzione, perché per i beni comuni tutti i condomini vi dovranno partecipare, pagando in modo diverso a seconda dei millesimi di loro proprietà. Quanto ai balconi aggettanti, come nel caso da Lei prospettato, si sottolinea che essi non figurano nell’elenco delle parti comuni presente nel codice civile, infatti secondo la Cassazione, i balconi aggettanti sono un prolungamento dell’unità immobiliare e appartengono esclusivamente al proprietario dell’appartamento. Tuttavia, vanno considerati beni comuni del condominio alcune parti del balcone stesso, ossia tutte quelle che hanno funzione decorativa e che influiscono sull’estetica complessiva dell’edificio. Di conseguenza, le spese per la manutenzione di questi elementi (rivestimenti, frontalini, cornici, fregi, ecc.), soprattutto in caso di infiltrazioni, vanno ripartite tra tutti i condomini, perché l’intervento da effettuarsi andrà a vantaggio dell’intero stabile. La Cassazione con l’ordinanza 6652/2017, ha ribadito il principio secondo cui “in tema di condominio, poiché l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono”. Sulla base di ciò, emerge che la deliberazione approvata con il «voto di sei condòmini per un totale di 514 millesimi» è valida solo per quella parte di rifacimento dei balconi che riguardi le parti comuni. Invece, per quel che riguarda il rifacimento delle parti esclusive dei balconi aggettanti di proprietà, la relativa deliberazione è da ritenersi nulla e, quindi, impugnabile in qualsiasi momento. A tal proposito, tuttavia, sarebbe opportuno parlare con l’amministratore in modo che indìca, a breve, una nuova assemblea al fine di rettificare la precedente deliberazione e far votare soltanto il rifacimento dei balconi nelle relative parti comuni.

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Avv. Giuseppe Lofrano
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